TSKH Trần Quang Thắng, Phó Chủ tịch Hội Tư vấn Khoa học Công nghệ và Quản lý HASCON, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý IEM, Ủy viên Hội đồng Nhân dân TP HCM.
Câu chuyện về sáng kiến căn hộ siêu nhỏ của công ty Tata, Ấn Độ
Tata, một công ty Ấn Độ nổi tiếng với năng lực sản xuất các xe hơi Nano giá chỉ 2.000 – 2500 USD cách đây 3 năm đã dự định xây 1.000 căn hộ chung cư nhỏ bên ngoài Mumbai và bán chỉ với giá 7.800 đến 13.400 USD mỗi căn. Ngoài ra công ty đã chuẫn bị kế hoạch tung các dự án chi phí thấp này ra bên ngoài các thành phố lớn khác.
Diện tích sàn trên mỗi người tại Trung Quốc đã gia tăng gấp đôi sau mỗi 14 năm kể từ cuối những năm 1970, và giờ đây đã đã đạt được 31,5 m2 tại các khu đô thị và là 33,6 m2 tại những khu vực nông thôn. Nếu so sánh về diện tích sàn cho mỗi người ở Mỹ thì con số là 85 m2, tức gấp 2,5 lần của Trung Quốc.
Mặt khác xu hướng chung cho các quốc gia đang phát triển là số thành viên mỗi hộ sẽ giảm theo đà phát triển, điều này tuân theo mô thức được xác lập tại các nước đã phát triển.
Trong biểu đồ dưới đây, chúng ta thấy Ấn Độ (và các nước ở Nam Á nói chung) có mức tiếp cận theo mô hình chung chậm nhất, chỉ khi quan niệm xã hội truyền thống về các thế hệ gia đình cùng chung sống tại các cộng đồng ở nông thôn tiến hóa trong cuộc sống và dẫn đến các thái độ mới về nơi ăn chốn ở từ các thế hệ sau này, đã ngày càng thích nghi theo các phong cách sống của đô thị.
Bình quân thì có trên 5 người một ít sống trong mỗi hộ ở Ấn Độ, trong khi chỉ có trên 3 một chút tại Trung Quốc và gần 2,5 nơi các quốc gia đã phát triển (G7). Điều lý thú có thể rút ra được ở đây là sự khác biệt về số người trong mỗi hộ giữa các cộng đồng ở nông thôn và thành thị tại Ấn Độ và Trung Quốc không quá cách biệt nhau, điều này cho thấy đó là do hiện tượng văn hóa xã hội có liên quan đến các gia đình có suất sinh sản cao cùng chung sống với nhau hơn là các yếu tố kinh tế.
Một ấn phẩm được phát hành vào năm 2001 cho thấy là kích cở số thành viên mỗi hộ ở nông thôn là 5,4 người so với 5,1 đối với các hộ ở thành thị.
Ở Trung Quốc thì một nghiên cứu vào 2009 cho thấy tại các tỉnh được đô thị hóa nhiều nhất (hay còn gọi là chính quyền đô thị tự trị) tại Bắc Kinh, Thiên Tân, Thượng Hải và Trùng Khánh có số người mỗi hộ bình quân là 2,7 người so với các tỉnh vùng xa là 3,3 người, và chỉ có ngoại lệ tại Tây Tạng là 4,7 người.
Bằng cách sử dụng cả hai thông số là kích cở số thành viên mỗi hộ (với chấp nhận là sự hội tụ các thị trường mới nổi sẽ hướng về các mức ổn định như các thị trường đã phát triển) và các gia tăng của dân số thành thị, có thể phỏng tính số đơn vị nhà ở cần có cho mỗi khoảng năm năm tính đến 2030.
Cần lưu ý là con số này chỉ phản ánh số đơn vị nhà ở đủ cung ứng cho việc tăng trưởng dân số thành thị và không có tính đến việc thay thế hay chỉnh trang các căn hộ đang sử dụng. Do đó sẽ có một sự dự báo thấp hơn đối với toàn bộ việc xây dựng sẽ diễn ra (chúng ta có thể thấy trước là tốc độ tái xây dựng lại ở Trung Quốc sẽ cao do các công trình xây dựng trước 2005 nhìn chung đều có chất lượng xây dựng khá kém).
Đối với nhóm chọn lựa gồm 12 quốc gia tiêu biểu (đại diện chung cho gần 61% của dân số toàn cầu), có thể thấy tối thiểu cần phải có thêm 12,8 triệu đơn vị nhà ở hàng năm để cung cấp cho việc tăng trưởng dân cư thành thị, trong đó có hai nhân tố đóng góp lớn nhất là Trung Quốc (4,9 triệu) và Ấn Độ (3,2 triệu).
Theo phỏng tính thì số đơn vị nhà tăng thêm được yêu cầu hàng năm để đáp ứng sự tăng trưởng thành thị tại Trung Quốc sẽ chạm đỉnh vào 2015 với số lượng 5,1 triệu đơn vị, rồi sau đó sẽ giảm còn 4 triệu đơn vị vào 2030, còn đối với Ấn Độ, con số sẽ gần như mức hiện tại cho đến ít nhất 2030. Toàn bộ nhóm 12 nước này sẽ chạm đỉnh khoản 13,2 triệu đơn vị nhà tăng thêm được yêu cầu hàng năm vào 2015, tuy nhiên tốc độ sẽ giữ ở mức 11,5 triệu cho đến ít nhất 2030.
Tổng cọng, số đơn vị nhà ở cần cho hai thập niên đến 2030 cho nhóm 12 quốc gia này, với giả định là không có nhu cầu về thay thế hay chỉnh trang, là 250 triệu đơn vị.
Theo các chuyên gia về vật liệu xây dựng và thép Credit Suisse thì bình quân một đơn vị nhà ở với diện tích 100 m2 (nằm trong tòa nhà 35 tầng) cần 6,5 tấn thép và 13 tấn xi-măng. Đối với các tòa nhà cao nhất (trên 35 tầng) thì mức độ thép cần dùng có thể lên đến 13 tấn trên mỗi m2 – và tỉ lệ của những tòa nhà cao này đang vẫn tăng lên do những nhà phát triển nhà ở, để tối đa hóa lợi nhuận trên từng m2 nhà ở và các nhà cầm quyền thường khuyến khích một mật độ dân số cao, để hưởng lợi từ việc giảm bớt chi phí trong sản xuất.
Từ dữ liệu này người ta có thể xác định nhu cầu về lượng thép và xi-măng toàn bộ để cung ứng cho các đơn vị nhà ở tăng thêm đối với 12 quốc gia được chọn ra. Nếu nhìn vào nhu cầu đạt đỉnh của năm 2013 thì chúng ta thấy sẽ tương ứng với khoảng 110 triệu tấn thép và 250 triệu tấn xi-măng hàng năm.
Theo như chỉ báo thì việc tiêu thụ thép tổng cọng của Trung Quốc vào 2011 là 672 triệu tấn, trong đó 25 % dành cho phát triển bất động sản chung cư, 20 % cho bất động sản kỹ nghệ và thương mại, 15 % cho các dự án hạ tầng và 40% cho đóng tàu và sản xuất.
Hệ quả tất yếu là kế hoạch của Hội đồng Nhà nước Trung Quốc khởi công xây dựng mới hoặc cải tạo đến tháng 11 năm 2011 là 10 triệu đơn vị nhà ở công cộng, và tăng thêm 7 triệu vào 2012 để rồi sẽ đạt được tổng cọng là 36 triệu đơn vị trong giai đoạn 2011 – 2015.
Để thích ứng với quá trình đô thị hóa theo định hướng các nhà lãnh đạo ở Trung Quốc, chính phủ đang nhắm đến mục tiêu là 20% của 218 triệu hộ gia đình thành thị vào 2015 sẽ sống trong các căn hộ được trợ giá bởi nhà nước so với mức phân chia hiện tại dưới 15%.
Liên quan đến kích cở căn hộ, thông tư được ban hành tháng năm 2006 về việc hạn chế (được đưa ra để làm nâng cao nguồn cung các căn hộ cở bé và vừa và không khuyến khích việc xây dựng các căn hộ xa xỉ) của Bộ Xây Dựng vào thời ấy, và hiện giờ là Bộ Phát Triển Nông Thôn – Thành Thị và Nhà Ở, rằng 70% của các căn hộ chung cư mới phải có diện tích sàn nhỏ hơn 90 m2, thực tế trong vài năm qua đã có lơi lỏng về việc tuân thủ ở một số thành phố bao gồm Bắc Kinh và Thượng Hải. Kích cở căn hộ bình quân (dựa trên dữ liệu thực tế về diện tích sàn trên mỗi cư dân trong căn hộ chung cư và kích cở hộ gia đình) hiện nay là gần 100 m2, một mức gia tăng 64% so với 15 năm trước.
| Dân số: 2010/ 2050 ước (triệu) 92/ 112 % thành thị/ nông thôn: 2012 ( % ) 33/ 67 % thành thị/ nông thôn: 2050 ước ( % ) 59/ 41 Năm để có được 50% thành thị hóa 2038 Tốc độ tăng kép hàng năm dân số thành thị/ nông thôn 2,1%/ - 0,8% Tăng dân số thành thị (2012 – 2050 ước (triệu) 36 Số thành phố có dân vượt hơn 1 triệu người 3 Thành phố lớn nhất TP. Hồ Chí Minh Dân số gốc HCM 2012/ 2025 ước (triệu) 6,2/ 9 GDP năm 2012 (tỉ đôla) 137 GDP trên đầu người (USD PPP) 3.610 Hệ số GINI1 36,1 % dân số sống dưới chuẫn trên toàn bộ thành thị 41% CPI1 (Chỉ số cảm nhận mức tham nhũng 2012) 31 |
Nguồn: Population Division of Department of Economic and Social Affairs of the United Nations Secretariat
1: Hệ số Gini đo lường mức bất bình đẳng về thu nhập trên toàn bộ dân cư của một quốc gia. Con số này càng lớn thì càng có nhiều thu nhập nằm trong tay bởi một nhóm nhỏ. Ngược lại nếu càng nhiều tiền được làm ra bởi đại đa số người dân, hệ số Gini sẽ thấp đi.
2: Chỉ số cảm nhận mức độ tham nhũng phân loại các quốc gia và vùng lảnh thổ dựa trên khu vực công được cảm nhận bởi công chúng, được tính trên một thang đo 0 – 100 về mức độ tham nhũng là bao nhiêu. Với 0 có nghĩa là một quốc gia được cảm nhận là tham nhũng cao nhất và 100 có nghĩa là sạch nhất (lý tưởng nhưng không quốc gia nào đạt được trong thực tế). Đó là một chỉ số phức hợp, dựa trên các dữ liệu liên quan đến việc nhũng nhiễu từ các khảo sát của những chuyên gia và giới doanh nghiệp được tiến hành bởi nhiều viện nghiên cứu độc lập và có tiếng tăm trên thế giới. Chỉ số không thể hiện sự thất vọng của một cá nhân nào đối với thực trạng, nhưng nó thể hiện gốc nhìn của các nhà phân tích, những doanh nhân và các chuyên gia tại các nước tại các nước trên thế giới. Thứ hạng của một quốc gia cho thấy vị thế tương đối của nó so với các quốc gia và vùng lảnh thổ khác được tính đến trong chỉ số. Chỉ số này bao gồm 176 quốc gia và vùng lãnh thổ.
Với 33% dân cư ở thành thị, Việt Nam hiện vẫn còn là nước có tỉ lệ dân số ở khu vực nông thôn rất cao. Các cải cách kinh tế trong thời kỳ đổi mới đã bắt đầu từ năm 1986 nhằm tạo ra nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã tạo ra động lực cho việc thành thị hóa do dòng FDI trong các các doanh nghiệp khối tư nhân nước ngoài được tập trung chủ yếu tại các thành phố. Để đáp ứng việc tăng trưởng thành thị, chính phủ đã đưa ra kế hoạch chủ đạo vào tháng tư 2009 để phát triển hệ thống khu vực đô thị cho đến năm 2025, được đi kèm theo là một tầm nhìn mở rộng các thành phố cở trung của Việt Nam (thay vì Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh) thành các trung tâm phát triển bên trong các vùng đô thị và các tỉnh lớn hơn vào 2050. Theo đánh giá của Liên Hiệp Quốc, tốc độ tăng trưởng kép hàng năm của dân số thành thị từ giờ đến 2050 cở 2,1%, cho thấy một lượng tăng thêm là 36 triệu cư dân tại các thành phố trong thời gian đó. Ngay cả khi với tốc độ gia tăng tương đối nhanh này thì cũng phải đợi đến cở 2038 trở đi thì mới đạt được một nửa dân số của đất nước sẽ sống tại các đô thị.
Tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam so với các thị trường mới nổi và đã phát triển (%)
- thương mại cho vay ra khoảng 7-8%, nhằm hướng đến việc giải quyết mạnh về nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư và NHNN sẽ cấp lại cho NHTM với lãi suất 6% cho việc cho vay đúng đối tượng
- Ngân hàng Nhà nước (NHNN) hỗ trợ 50% lãi suất cho người có thu nhập thấp khi mua nhà lần đầu
- Cho phép người nước ngoài mua căn hộ
- Doanh nghiệp BĐS có khả năng được bù lãi suất để có thể giảm giá bán căn hộ
- Cho giãn tiến độ nộp thuế VAT, thuế thu nhập DN theo Nghị quyết số 13, sớm hình thành các tổ chức tín dụng phi ngân hàng để phát triển các công cụ tài chính cho thị trường BĐS và phát triển các công cụ thị trường
- Gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, điều chỉnh giảm lãi suất cho vay đối với các khoản tín dụng BĐS có lãi suất cao về mức 15%/năm.
- Về lâu dài, cần có sắc thuế “thuế sử dụng đất do giá trị sử dụng đất gia tăng nhờ chuyển đổi mục đích từ đất nông nghiệp thành đất đô thị theo quy hoạch”, với mức 10-15% bảng giá đất thay vì họ phải nộp tiền sử dụng đất như hiện nay.
- Chuyển một phần nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, miễn ví dụ như 100% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội, chuyển nhà ở thương mại thành nhà ở xã hội.
- Đẩy mạnh tái cơ cấu doanh nghiệp BĐS; loại bỏ doanh nghiệp không đủ điều kiện, năng lực tài chính. Tập trung cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, phải hạ giá cắt lỗ...
- Nghiên cứu bổ sung, hoàn thiện hệ thống luật pháp về đô thị, nhà ở và kinh doanh BĐS để tăng cường kiểm soát việc phát triển đô thị, BĐS, nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch, phù hợp với nhu cầu của thị trường cũng như khả năng đáp ứng của nền kinh tế.
- Tăng cường hoạt động sàng lọc doanh nghiệp BĐS, cơ cấu lại sản phẩm cho phù hợp với nhu cầu của thị trường, hạ giá thành sản phẩm, cung cấp sản phẩm trực tiếp đến khách hàng có nhu cầu thực, tránh qua trung gian, đầu cơ.
- Linh hoạt cho phép bán nền đất các dự án đã xong hạ tầng, đương nhiên phải xa nơi trung tâm.
- Xem xét điều chỉnh căn hộ lớn hơn 80m² thành những căn hộ có quy mô vừa và nhỏ, tối thiểu 25m²/căn hộ theo đề xuất của Bộ Xây dựng và đang có xu hướng sẽ được triển khai rộng ở Hà Nội.
Kết luận
Xu hướng chung mang tính quy luật của thế giới là khi điều kiện kinh tế phát triển theo thời gian, tốc độ đô thị hóa đạt đến ngưỡng cao, các tiêu chuẩn sống người dân được cải thiện thì diện tích sàn tính trên mỗi thành viên gia đình sẽ tăng và số nhân khẩu trong mỗi hộ gia đình sẽ giảm.
Từ đó chúng ta có thể nêu ra các giải pháp mang tính linh hoạt hơn về cách xây dựng. Theo người dân sống ở Mỹ thì họ mua hay thuê nhà với quy mô diện tích theo nguyên tắc 1-2-3-4/ 2. Tức là khi mới ra trường lập nghiệp và còn độc thân, họ sẽ thuê hay mua một căn hộ có diện tích bé không cần phải quá nhiều tiện nghi. Khi lập gia đình, hai vợ chồng sẽ thuê hay mua căn hộ có diện tích to hơn tối thiểu là gấp hai diện tích ban đầu. Khi có một con thì họ có thể tạm ở tiếp tại căn hộ này trong một thời gian nhất định. Và sau đó một thời gian, một khi kinh tế đã khá hơn thì họ sẽ thuê hay mua căn hộ to hơn nửa hay có thể có thêm một em bé mà vẫn bảo đảm một không gian sống tương đối thoải mái và tiện nghi cho cả nhà. Khi hai vợ chồng đã về già và con cái đã ra đi để tự lập, hai vợ chồng già thấy không cần thiết phải ở trong một căn hộ quá to mà họ sẽ thấy là bán căn hộ đi để mua hay thuê một căn hộ nho nhỏ đủ cho hai người già lúc bóng xế là được rồi.
Một giải pháp nửa có thể tính đến, ngoài các giải pháp đã đề ra trong thực tế, là có thể xây những căn hộ với diện tích đáp ứng cho các quy mô gia đình khác nhau trong đó căn hộ bé nhất không nên quá nhỏ (dù chúng ta không dám so sánh với những quốc gia đã phát triển cao như Mỹ), tối thiểu nên trên 45 m2, sau đó có thể cho thuê dài hạn với thời hạn 20 năm, đến thời điểm đó có thể bán lại cho người thuê với giá 50% giá trị ban đầu của căn hộ. Việc quá thiên lệch về hướng chỉ nhắm vào một loại căn hộ bé diện tích 25 m2 có thể sẽ dẫn đến việc không đáp ứng được nhu cầu sử dụng trong tương lai hay nếu phải ghép hay chỉnh trang lại để đáp ứng với nhu cầu mới có thể sẽ rất khập khiễng, thiếu mỹ quan và khá tốn kém.
Tóm lại khi triển khai một chiến lược tổng thể nào cho việc hoạch định các khu dân cư, nhà ở, để đở tốn kém trong tương lai chúng ta luôn phải xem xét đầy đủ các tính chất sau đây: tính khả thi, tính ứng dụng, tính dài hạn, tính ỗn định và bền vững, tính môi trường và xã hội, tính cảnh quan, tính minh bạch, tính linh hoạt, tính thống kê và dự báo, chất lượng sống, tính hài hòa lợi ích của những người tham gia vào dự án, và quan trọng hơn cả là phải tính đến sự thay đổi tất yếu về thị hiếu và nhu cầu của người tiêu dùng theo thời gian và theo điều kiện đi lên của nền kinh tế.
3: Hirudin là một peptide có trong tự nhiên từ tuyến nước bọt của con đĩa như loại đỉa ở Việt Nam (Hirudo medicianis), là loài sinh vật lưởng tính và sinh sống bằng cách hút máu các loại động vật khác, đỉa vốn hiện diện khá nhiều nơi khác nhau ở các nước trên thế giới. Hirudin vốn có tính chống đông máu. Hàm lượng hirudin trong tuyến nước bọt một con đỉa có khả năng làm ¼ lit máu con người không đông lại được trong vòng 3 tuần lễ.
No comments:
Post a Comment