Chứng khoán hóa, giải pháp cho thị trường BĐS?

TSKH Trần Quang Thắng, Phó Chủ tịch Hội Tư vấn Khoa học Công nghệ và Quản lý HASCON, Viện trưởng Viện Kinh tế và Quản lý IEM, Ủy viên Hội đồng Nhân dân TP HCM.                    

Cuộc khủng hoảng thế chấp nhà ở hiện tại và khủng hoảng thế chấp thương mại chứng minh rằng các cách thực hành dựa trên thông tin về vốn bất động sản đã trở thành không phù hợp. Điều này thúc đẩy chúng ta phải xem xét lại cách thực hành hiện nay và cần loại bỏ đi các sáng kiến ​​đã được chứng minh là phản tác dụng, cho phép xem xét các lựa chọn thay thế có cơ sở vững chắc hơn, và đem lại một sức sống mới cho hệ thống quy định cũ đã lỗi thời và đã gây ra các tổn thất đáng kể trong thời gian qua. Từ đó xem nó là bài ​​học để thấy được cuộc khủng hoảng nhà ở dân cư hiện nay làm bộc lộ ra nhiều rủi ro chưa nhận thức hết về tài chính thế chấp trong thị trường ngày hôm nay.

Các chuyên gia tài chính đều nhất trí yếu tố nổi bật giúp phân biệt các sản phẩm bất động sản so với các sản phẩm tương tự của chúng một phần tư thế kỹ trước đó là tính thanh khoản. Mặt khác, tuy ít được đề cập đến nhưng cũng không kém phần quan trọng, đó là yếu tố giúp phân biệt rõ nhất ngành tài chính bất động sản hôm nay so với hình ảnh của chính nó một phần tư thế kỹ trước đó là việc thiếu vắng trách nhiệm giải trình. Các thay đổi này đều bắt nguồn đưa đến cùng một đầu mối, đó là chứng khoán hóa thế chấp.

Trước khi xuất hiện chứng khoán hóa bất động sản, các định chế cho vay ôm chịu các khoản vay mà họ biết nguồn gốc, có nghĩa là người cho vay có thể bị mất vốn chủ sở hữu khi người vay không trả nợ một khoản vay. Theo đó, các đánh giá hiệu suất công việc dành cho các cán bộ quản lý và cho vay tập trung vào hiệu suất dài hạn của danh mục cho vay mà họ đã tạo ra chứ không phải là mức lệ phí cho ngắn hạn. Với sự xuất hiện của chứng khoán, sự tập trung của các việc đánh giá là nhằm vào chi phí và những mối quan tâm dài hạn được giao cho các nhà đầu tư là những người mua các khoản cho vay chứng khoán hóa.

Với mối quan tâm của giới tài chính tập trung vào một nguồn thu nhập mới - mức lệ phí ngắn hạn liên quan đến thế hệ của các chứng khoán thế chấp - thì bối cảnh đã được thiết lập cho một bong bóng bất động sản được điều tiết bởi món nợ. Việc xây dựng nhà được tăng cường có nghĩa là các thế chấp nhà ở đã phải được chứng khoán hóa; do đó việc xây dựng có thể được tiến hành mà ít phải quan tâm đến rủi ro. Những người mua nhà chịu lãi suất dưới giá trị danh nghĩa và các nhà đầu cơ mua nhà đồng nghĩa với tập hợp người mua mở rộng để hấp thụ việc xây dựng tăng lên, do đó, các sản phẩm cho vay mới đã được giới thiệu để bật đèn xanh cho những người mua này mà không cần quan tâm đến rủi ro cho các nhà đầu tư thế chấp.

Trong số các sản phẩm cho vay được giới thiệu để cho phép người mua trả lãi suất dưới giá trị danh nghĩa đồng thời với việc đầu cơ và làm tăng sức mua của người mua tín dụng theo lãi suất danh nghĩa: các thế chấp chỉ chịu trả lãi, các thế chấp thay đổi lãi suất, thế chấp giá trị khấu hao âm, thế chấp kiểu bong bóng, thế chấp tạo ra đòn bẩy quá nhiều. Mẫu số chung của họ: họ đã tạo ra nguồn gốc thế chấp đẩy lên phía trước kèm theo lệ phí chứng khoán, và làm hoãn lại ngày phán xét vốn không thể tránh khỏi. Sau cùng mọi người mới xác định ra là các sản phẩm không phù hợp trong quá trình tái định hình tài chính cho nhà ở này đã dẫn đến sự sụp đổ bất động sản mang tính hệ thống sau đó.

Những thay đổi này đã thật sự kết thúc các hạn chế tín dụng đối với thị trường nhà ở. Thành tố duy nhất còn lại vẫn được cần đến đối với một bong bóng nhà ở đó là một môi trường kinh tế to lớn đi kèm theo các lãi suất thấp để kích thích người mua.

Các bài học trong quá khứ rất quan trọng cho việc thiết kế các cải cách quản lý và phân bổ trách nhiệm tài chính. Tuy nhiên, những câu hỏi cần gấp câu trả lời nhưng vẫn chưa được giải quyết đầy đủ là như sau: làm thế nào để ổn định giá cả trên thị trường đối với tài chính nhà ở chứng khoán hóa, làm sao để khôi phục lại ít nhất một số các khoản tiết kiệm lãi suất cho người mua nhà từ ​​chứng khoán thế chấp, làm thế nào để đẩy nhanh tiến trình của thị trường bất động sản đến một trạng thái giá tài sản ổn định, và làm thế nào để giảm thiểu sự sụt giảm giá trị thị trường rất cần thiết để đạt được giá cả ổn định.

Để trả lời cho các câu hỏi này, cần thiết phải lưu ý là thị trường bất động sản nhà ở đã tăng tiến quá nhiều so với sự trở lại bình thường của hệ thống tài chính cho nhà ở nên không thể tránh được tổn thất về kinh tế. Sự mất cân bằng giữa việc cung cấp nhà ở và nhu cầu của người mua nhà tiềm năng đã tồn tại do việc loại bỏ các nhà đầu cơ từ phía nhu cầu của phương trình cung-cầu. Việc loại bỏ những người mua trả chậm dưới giá danh nghĩa từ thị trường nhà ở sẽ làm trầm trọng thêm sự mất cân bằng và kéo dài thời gian cần thiết cho thị trường để xử lý việc cung cấp dư thừa của sản phẩm. Nó cũng sẽ làm sâu sắc thêm sự sụt giảm giá trị nhà ở cần thiết cho thị trường để đạt được một trạng thái cân bằng giá mới, điều này sẽ dẫn đến việc xóa bỏ không cần thiết lượng tài sản dựa trên bất động sản khổng lồ từ nền kinh tế trong nước.

Để giảm thiểu thiệt hại kinh tế rộng lớn phụ thêm của lượng tài sản dựa trên bất động sản từ người mua nhà, người mua nhà trong tương lai cần tiếp cận được khoản tiết kiệm lãi suất từ tài chính nhà ở chứng khoán hóa. Điều này đòi hỏi một sự phục hồi niềm tin vào thị trường tài chính chứng khoán hóa. Trong trường hợp này, hệ thống tài chính cần cung cấp một mô hình được thiết kế để bảo vệ cả người mua và người cho vay: một sự kết thúc đối với việc trả ít bây giờ và trả nhiều về sau và một sự quay lại cho khoản tài chính có lãi suất không thay đổi , các khoản thanh toán hàng tháng và được hoàn toàn khấu hao.

Tìm hiểu về tài chính New Deal: Tài chính New Deal là một kế hoạch chi tiết một phần cho một giải pháp đối với cuộc khủng hoảng bất động sản nhà ở. Nó không phải là giải pháp toàn bộ, bởi vì tài chính New Deal được đan xen với những kiểm tra và cân bằng đối với các hình thức hạn chế về pháp lý và tài chính, được thiết kế nhằm giảm thiểu rủi ro đầu tư cho cả hai bên cho vay và người mua nhà, nhưng không được thiết kế để tương thích với chứng khoán hóa thế chấp.

Trong hệ thống New Deal, các chi trả tử số lượng lớn người mua tạo ra một tấm đệm tài sản sở hữu để bảo vệ người cho vay chống lại các lãng phí bất động sản trong quá trình truy đòi của pháp luật trong trường hợp việc tịch thu nhà trở nên không thể tránh khỏi. Đồng thời, quá trình nhà bị tịch thu được thiết kế sao cho tốn kém và tốn thời gian để ngăn cản các công ty cho vay khỏi việc chuyển trọng tâm của sự chú ý theo việc trả lại khoản cho vay theo giá trị của tài sản thế chấp.

Tài chính New Deal khuyến khích người mua và người cho vay khám phá những khả năng tìm kiếm một phiên bản kế hoạch B cùng có thể chấp nhận được trong thỏa thuận vay nếu việc mặc định ban đầu sẽ trở thành không thể tránh khỏi theo thỏa thuận ban đầu. Tuy nhiên, kiểu linh hoạt này giả định rằng chỉ có một người cho vay và một người mua. Nó cũng giả định rằng các cuộc đàm phán giữa các bên là đơn giản và không tốn kém để dễ sắp xếp, đồng thời việc chấp nhận mang tính pháp lý đó theo các quy định thương lượng lại rất đơn giản và không tốn kém để đạt được. Những giả định này có hiệu lực trong một thế giới tài chính nhà ở không chứng khoán hóa nhưng không phải ở trong thế giới ngày nay với nền tài chính chứng khoán hóa.

Chứng khoán hóa loại bỏ tính linh hoạt cho vay để đáp ứng mặc định người mua vì nó thay thế một quan tâm đầu tư duy nhất trong mỗi khoản vay bằng nhiều mối quan tâm của đầu tư và tạo ra một người quản lý cho vay/ người cung cấp dịch vụ là những người có trách nhiệm ủy thác đối với tất cả những người có quan tâm đầu tư. Các kết quả cứng nhắc tạo ra bởi bất kỳ thay thế tiềm năng cho các hợp đồng vay ban đầu có thể không tạo ra gánh nặng như nhau cho tất cả các quan tâm, do đó tạo ra một cơ sở cho hành động pháp lý bởi các nhà đầu tư cho vay đối với người quản lý cho vay. Cách duy nhất người quản lý cho vay có thể tránh tranh tụng pháp lý là bằng cách đáp ứng được sự cứng nhắc cho phía người vay mặc định và tịch biên tài sản để trả nợ.

Sự thiếu linh hoạt cho vay không phải là không công bằng cho khách hàng vay trong các trường hợp này. Đây là chi phí liên quan đến khoản tài chính tương đương của một bữa ăn trưa miễn phí. Cho vay chứng khoán đòi hỏi một người đi vay thương mại thỏa hiệp được giữa các lợi ích gia tăng trong đó các lợi ích gia tăng là chắc chắn còn nguy cơ gia tăng không chắc chắn. Mỗi người mua nhà sử dụng các lợi ích tài chính chứng khoán hóa trong suốt quá trình sở hữu nhà từ việc chi trả hàng tháng thấp và chịu lãi suất thấp, trong khi ấy chỉ có người mua vướng theo mặc định là có thể bị trải nghiệm bất kỳ tác động nào xuất phát từ rủi ro tịch biên gia tăng tài sản.

Người ta có thể hy vọng rằng cách tịch thu nhà không linh hoạt của người quản lý cho vay chuyển giá trị từ người mua nhà cho bên cho vay. Tuy nhiên, đây là điểm không tương thích của chứng khoán hóa về phương diện các kiểm tra và cân bằng thế chấp, cho thấy sự không hiệu quả về mặt cấu trúc, do sự thiếu linh hoạt của người cho vay không làm giảm thời gian và chi phí cần thiết cho người cho vay dẫn đến việc tịch thu nhà. Nói cách khác, chứng khoán hóa không chuyển giao bất kỳ giá trị bị mất nào từ người mua nhà ​​mặc định sang bên cho vay, nó chỉ đơn giản là làm mất đi giá trị như là một chi phí giao dịch chung mà thôi.

Tác động kinh tế của việc thiếu hiệu quả trên giá trị cho vay chứng khoán hóa có thể là nhỏ miễn là mức lãi suất mặc định cho vay tiềm năng vẫn còn thấp. Điều này có thể bảo vệ khả năng tồn tại lâu dài của nhiều lợi ích chứng khoán hóa đối với các thế chấp theo giá danh nghĩa. Tuy nhiên, triển vọng hiện thực của các bối cảnh kinh tế với các lãi suất mặc định trên 40% đối với các thế chấp dưới giá danh nghĩa có thể báo hiệu sự kết thúc của thị trường thứ cấp cho hầu hết các các lợi ích chứng khoán đối với các khoản vay này. Điều xảy ra tiếp theo là tính thanh khoản không thể được khôi phục lại đối với thị trường bất động sản nhà ở mà không xảy ra sự tụt giảm thêm giá trị thị trường kéo dài, khi thế chấp là nguồn đòn bẩy sẳn có duy nhất cho người mua trả chậm dưới giá danh nghĩa.

Nếu xem xét trường hợp ở Mỹ, chìa khóa cho sự thành công lâu dài của hệ thống sở hữu nhà ở đã được nhân ra rộng rãi nhờ sự sẵn có của tài chính nhà ở chi phí thấp. Cho đến gần đây, cơ sở cho rằng tài chính chi phí thấp chính là hệ thống chứng khoán hóa thế chấp đã cho phép nhà đầu tư có thu nhập cố định để tài trợ cho các chủ nhà triển vọng với nguy cơ mà nhà đầu tư cảm nhận là thấp, là một nhận thức rõ ràng đã thay đổi trong trường hợp các thế chấp dưới giá danh nghĩa. Điều này cho thấy rằng một giải pháp dựa trên thị trường đối với cuộc khủng hoảng bất động sản nên bao gồm một thế hệ mới của các sản phẩm tài chính nhà ở có khả năng cho nhà cung cấp tài chính sự bảo vệ tăng cường chống lại nguy cơ mất mát trước sự hiện diện của rủi ro mặc định đáng kể cho người mua.

Các nước tiên tiến đã phát triển một loạt các sản phẩm tài chính cho bất động sản khu dân cư và thương mại với đặc điểm đầu tư này. Các sản phẩm phân chia quyền sở hữu bất động sản thực sự giữa người mua và người cung cấp tài chính thay vì chuyển nhượng tất cả các quyền sở hữu sang một trong các bên. Điều này cho phép các nhà cung ứng tài chính được sở hữu bất động sản theo một giải pháp mặc định mà không cần thiết để bảo đảm quyền sở hữu bổ sung, làm giảm sự phức tạp của giải pháp mặc định và chi phí liên quan giao dịch xuất phát từ thực hiện giao dịch.

Phân tích trước đó cho rằng cuộc khủng hoảng thế chấp nhà ở xuất phát từ một vấn đề phần nào mang tính công nghệ: một kết hợp của công nghệ tài chính cũ vào công nghệ tài chính mới mà nó không phải là hoàn toàn tương thích. Theo đó, bất kỳ giải pháp dựa vào thị trường đối với cuộc khủng hoảng này nên bao gồm việc đưa vào một công cụ tài chính giúp làm giảm hoặc loại bỏ sự không tương thích giữa tài chính thế chấp và chứng khoán hóa khi nguy cơ mặc định về phía người mua là đáng kể. Các sản phẩm mới phải được thiết kế để đạt được chính xác mục tiêu này.

Tương lai của chứng khoán hóa

Việc tài trợ đã trở thành một chủ đề ngày càng đáng lo ngại đối với các ngân hàng vì bản thân họ phải vất vả để tìm được việc tài trợ được bảo đảm cao nhất ở mức giá cả hợp lý kể từ khi có sự xáo trộn thị trường tín dụng. Với việc đánh tụt hạng tín dụng gây ra đột biến trong các giao dịch hoán đổi (swap) vỡ nợ tín dụng và cuối cùng, làm gia tăng chi phí các khoản vay có bảo đảm và không có bảo đảm, thì việc tìm kiếm các nguồn tài trợ mới hoặc làm sống lại những cái cũ - đã trở thành một ưu tiên.

Với sự bắt đầu của cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu vào giữa năm 2007 đi kèm theo sau bởi cuộc khủng hoảng tính thanh khoản của khu vực ngân hàng, việc đòi hỏi của thị trường đối với các sản phẩm có cấu trúc, bao gồm cả các Chứng Khoán được Bảo Chứng bằng Tài Sản (Asset-Backed Securities), đã tụt giảm cho đến khi nó gần như biến mất trong một số phần của thế giới. Tại Trung Đông và các thị trường đang phát triển khác, chứng khoán là một trong những nạn nhân của cuộc khủng hoảng tài chính. Chứng khoán hóa tài sản vẫn còn chưa trưởng thành trong khu vực Trung Đông khi sự suy thoái tài chính toàn bộ bắt đầu, đã dẫn đến loại sản phẩm có cấu trúc đối với nguồn vốn chi phí thấp trở thành nạn nhân đầu tiên của các sản phẩm thị trường tài chính bị mờ dần đi.

Nhưng sự sụp đổ này có không công bằng chăng? Các nhà đầu tư đôi khi tự hỏi những gì thật sự bắt đầu cho cuộc khủng hoảng tín dụng: đó có phải là sự phức tạp vốn có của chứng khoán, đã làm hạn chế khả năng giám sát rủi ro của các nhà đầu tư, hoặc là các yếu tố quan trọng khác như đánh giá thấp rủi ro được thực hiện bởi các nhà đầu tư, sự quá phụ thuộc vào các cơ quan đánh giá, việc thiếu dữ liệu minh bạch, hay sự tin cậy mù quáng vào các mô hình toán học đã làm che lấp các quyết định tích cực được thực hiện bởi một số định chế tài chính hàng đầu?

Với những lợi ích của sự chứng khoán hóa, bắt đầu từ vài thập kỷ trước đây, người ta chỉ có thể kết luận rằng thị trường chứng khoán là một cơ chế tốt để cung cấp nguồn quỹ có giá thấp và quản lý tính thanh khoản sẽ giúp các thành viên tham gia thị trường vượt qua các thách thức liên quan.

Tại sao phải chứng khoán hóa?

Trong số các nguồn quỹ sẳn có đối với các định chế tài chính như tiền gửi khách hàng, các thị trường tiền tệ, các trái phiếu thị trường vốn được bảo đảm hay không bảo đảm và huy động vốn, khoản vay bảo đảm giá rẻ vay thông qua Chứng Khoán được Bảo Chứng bằng Tài Sản và trái phiếu được bảo hiểm luôn luôn được coi là thuận lợi cho cả hai phía, người vay - trong việc giảm thiểu chi phí tài trợ và giảm rủi ro thanh khoản và nhà đầu tư - trong việc đạt được lợi nhuận tốt hợp lý cho đầu tư bảo đảm với đánh giá tín nhiệm cao.

Trong cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2009 - 2010, khi sự đòi hỏi các nhà đầu tư về các sản phẩm chứng khoán đã xấu đi, các chính phủ của các nền kinh tế lớn hơn giải cứu một số định chế tài chính lớn hơn thông qua chấp nhận mua phát hành chứng khoán, nơi mà các tài sản tồn đọng được đề cập đáp ứng được một loạt tiêu chí xác định theo quy định của ngân hàng trung ương.

Các lợi ích chứng khoán hóa cho khu vực Trung Đông

Chi phí tài trợ thấp hơn kèm theo rủi ro tài trợ thấp hơn

Như là kết quả của áp lực thanh khoản trong khu vực đồng euro và mùa xuân Ả Rập dẫn đến bất ổn chính trị gần đây, tăng trưởng tín dụng dự kiến bị giới hạn ở Trung Đông vào năm 2012, sẽ ảnh hưởng đến một số ngành công nghiệp như bất động sản. Do đó, các tổ chức tài chính sẽ tiếp tục tập trung vào việc giảm chi phí tài trợ của họ, cải thiện thanh khoản và tăng chất lượng tài sản thật thận trọng để duy trì lợi nhuận ở mức cao bền vững.

Mặc dù lĩnh vực ngân hàng ở Trung Đông, đặc biệt là ở Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất (UAE), được vốn hóa rất tốt và hầu hết tỷ lệ an toàn vốn các ngân hàng cao hơn mức yêu cầu của Basel II, nó đã được lưu ý rằng các các khoản cho vay ngân hàng dài hạn này chủ yếu được tài trợ bởi các khoản vay ngắn hạn như tiền gửi của khách hàng và các sản phẩm thị trường tiền tệ, vì chúng được giá tốt hơn so với các thị trường vốn. Tuy nhiên, chiến lược này được dự kiến là cuối cùng sẽ gây thêm nhiều áp lực về quản lý thanh khoản của các ngân hàng trong dài hạn.

Theo báo cáo của Standard & Poor (S & P) được công bố trong tháng 11 năm 2011, “số lượng lớn các khoản nợ tới hạn khu vực giữa năm 2012 và 2014 sẽ làm tăng thêm nguy cơ tái cấp vốn phải đối mặt đối với các tổ chức phát hành ở các nước Hội đồng Hợp tác vùng Vịnh (GCC). Các chuyên gia trong ngành ước tính trái phiếu và 'sukuk” cở 25 tỷ đô la sẽ đáo hạn vào năm 2012, và tăng lên 35 tỷ đô la vào năm 2014. "

Xem xét hết các yếu tố này, các ngân hàng có thể cần tái cơ cấu vốn cho bảng cân đối tài sản, thay đổi chiến lược tài trợ của họ vốn phụ thuộc vào vay ngắn hạn để tài trợ cho các tài sản dài hạn, nhằm làm giảm sự khập khiển trong tài trợ của họ. Một trong những giải pháp khả dĩ để bảo đảm tài trợ ở mức chi phí thấp, quản lý rủi ro thanh khoản và cuối cùng là nâng cao lợi nhuận, có thể là phát hành chứng khoán dài hạn, là một lựa chọn tốt cho đến khi việc vay không có bảo đảm từ các thị trường vốn trở lại với chi phí hấp dẫn và hợp lý.

Kích thích nền kinh tế và thị trường bất động sản

Để kích thích nền kinh tế, cần phải gia tăng các khoản vay có nguồn gốc của các tổ chức tài chính trên thị trường, từ đó các nguồn quỹ từ các khoản cho vay này sẽ được triển khai trong nền kinh tế địa phương, chẳng hạn như thị trường bất động sản và các lĩnh vực công nghiệp đang suy yếu khác.

Liên quan đến các sản phẩm cho vay bất động sản, các ngân hàng vẫn đang tính lãi suất khá cao và đòi hỏi tiền gửi cao hơn để giảm nguy cơ tài trợ của họ (ở Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất, các ngân hàng đang yêu cầu tỉ lệ khoản vay trên giá trị là 80%). Điều này đã dẫn đến một tỷ lệ rất chậm cho các nguyên khoản vay, trong nguyên thế chấp cụ thể, trong vài năm qua, cuối cùng dẫn đến nhu cầu thấp hơn trong thị trường bất động sản và việc giảm liên tục giá bất động sản.

Với các ngân hàng quay trở lại thị trường vốn và khoản vay được bảo đảm, như Chứng Khoán được Bảo Chứng bằng Tài Sản và trái phiếu được bảo hiểm, họ sẽ giải nợ Bảng cân đối kế toán của họ, cải thiện hồ sơ đến hạn, giảm tổn thất tín dụng của họ và miễn phí một số tiền mặt để cho vay bổ sung, điều này cuối cùng sẽ giúp cải thiện nền kinh tế, bao gồm cả thị trường bất động sản.

Không có chuyện của một bửa ăn miễn phí

Câu hỏi đặt ra cho chính nó là: nếu chứng khoán đi kèm với tất cả các lợi ích ở trên, thì tại sao chúng ta không nhìn thấy bất kỳ phát hành chứng khoán nào đang diễn ra trong thị trường của chúng ta?

Phát triển toàn cầu

Nhiều nhà đầu tư vẫn coi chứng khoán như một sản phẩm bị nhiễm độc. Chỉ có những người rất xuất sắc trên toàn cầu mới có khả năng bán được năng lực cốt lõi và thương hiệu mạnh mẽ mới có thể liên tục tạo ra thành công các đợt phát hành mới.

Có nhiều phê phán cho rằng sự phức tạp vốn có trong chứng khoán có thể hạn chế khả năng đầu tư để giám sát rủi ro và các thị trường chứng khoán cạnh tranh kèm theo nhiều người tạo lập chứng khoán có thể đặc biệt dễ bị suy giảm mạnh trong tiêu chuẩn bao tiêu.

Trong các hội nghị chứng khoán toàn cầu gần đây, những người tham gia thị trường cũng đã thảo luận về sự cần thiết đối với các cấu trúc giao dịch và danh mục đầu tư đơn giản để làm sống lại mối quan tâm của nhà đầu tư vào các cổ phiếu. Mặc dù có một mong muốn mạnh mẽ để biết thêm thông tin giao dịch chi tiết của người tham gia thị trường, lại xuất hiện một cái nhìn đối lập cho là quá nhiều thông tin có thể gây ra áp đảo, nhất là với các nhà đầu tư nhỏ đang đấu tranh âm thầm để chấp nhận nó.

Kể từ khi bắt đầu năm 2011, thị trường đã chuyển hướng đến việc phát hành trái phiếu được bảo hiểm như mặt đối lập với chứng khoán được bảo chứng bằng tài sản. Với trái phiếu được bảo hiểm, dữ liệu minh bạch đã trở nên ít gây lo lắng cho các nhà đầu tư, vì trái phiếu được bảo hiểm được coi là một món nợ của tổ chức phát hành. Chủ đầu tư có sự trông cậy về cả hai phía, quỹ của các khoản vay theo gói đề xuất và công ty phát hành để bảo vệ đầu tư của mình, dẫn đến rủi ro tín dụng ít hơn nhiều và loại sản phẩm có cấu trúc này đã trở nên phổ biến hơn.

Sự chín muồi của thị trường và mức độ sẳn sàng cho việc vận hành

Sự phục hồi của chứng khoán ở Trung Đông đặt ra những thách thức thậm chí còn lớn hơn so với ở các thị trường đã phát triển và trưởng thành nhiều hơn. Các khái niệm về chứng khoán tại thị trường Tiểu Vương Quốc Ả Rập Thống Nhất vẫn còn mới ở lúc bắt đầu của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Kết quả là, nhận thức của các nhà đầu tư và tổ chức phát hành về các rủi ro liên quan vẫn chưa đầy đủ, dẫn đến tất cả các thành viên tham gia thị trường địa phương cảm thấy  rất miễn cưỡng để tham gia vào loại sản phẩm có cấu trúc hảy còn lơ tơ mơ này.

Mặt khác, cấu trúc chứng khoán yêu cầu cần được tiếp tục hỗ trợ hoạt động bởi các nhà cung cấp dịch vụ khác nhau, thường độc lập với những người khởi xướng, như nhà ủy thác, quản lý quỹ và các nhà cung ứng dịch vụ, để quản lý việc tính toán dòng thác tiền mặt từ phương tiện sử dụng, quản lý tiền mặt, tạm giữ tài sản thế chấp được lưu và quản lý các quá trình báo cáo đầu tư. Với quá trình chứng khoán hóa vẫn còn chưa trưởng thành trên thị trường và việc tiếp cận còn giới giới hạn của các nhà cung cấp dịch vụ địa phương, chi phí liên quan đến các dịch vụ này đã trở nên quá đắt, do hầu hết các đơn vị tìm cách chứng khoán hóa tài sản của họ sẽ cần phải tìm các nguồn dịch vụ này từ các nhà cung cấp quốc tế đắt giá.

Minh bạch dữ liệu

Sự vắng mặt của dữ liệu thị trường theo  yêu cầu các nhà đầu tư, chẳng hạn như mức độ vay nợ quá hạn, chi tiết của tài sản điển hình, tuổi thọ trung bình có trọng số của tài sản và giá trị tài sản đảm bảo làm cho chất lượng của dữ liệu dưới mức yêu cầu so với thông tin có sẵn tại các thị trường trưởng thành. Điều này đưa đến các thử thách cao hơn cho các cơ quan xếp hạng để đánh giá rủi ro liên quan một cách thích hợp và cho ngân hàng trung ương khi phê duyệt các phát hành như vậy. Kết quả là, các nhà đầu tư cuối cùng sẽ mất niềm tin vào thị trường và sẽ không có cảm giác hứng thú để đầu tư vào Các Chứng Khoán được Bảo Chứng bằng Tài Sản.

Thị trường bất động sản

Xem xét mức độ cao các thế chấp quá hạn – xuất phát từ sự suy giảm đáng kể của nhu cầu trong vòng hơn ba năm qua tại thị trường bất động sản UAE và tình trạng bất ổn chính trị hiện hành trong khu vực – thật sự không rõ ràng để nói là việc suy giảm giá bất động sản đã đến hay chưa. Điều này tất nhiên dẫn đến danh mục đầu tư hiện tại của các khoản thế chấp, được thực hiện bởi các tổ chức tài chính trong khu vực không đủ điều kiện để chào hàng trong một đợt phát hành chứng khoán được bảo chứng bằng thế chấp ở một mức giá mà các nhà đầu tư có thể chấp nhận.

Tương lai ra sao?

Bất chấp các thuộc tính tích cực của chứng khoán, những điều này vẫn có thể không thể đo lường được bởi một số thách thức.

Trong khi một số những thách thức vẫn còn phải vượt qua, các tổ chức phát hành trái phiếu được bảo hiểm hay chứng khoán hóa vẫn có thể lựa chọn đối với các loại tài sản an toàn hơn với nhiều thông tin thị trường minh bạch, chẳng hạn như các khoản cho vay tự động, thẻ tín dụng, năng lượng hoặc các khoản phải thu tài khoản viễn thông – mặt khác có những thách thức dai dẳng bên ngoài để đối phó với như sự non nớt thị trường và độ sẵn sàng, tình hình tăng trưởng hạn chế trong nền kinh tế. Tất cả điều đó sẽ dẫn đến việc kéo dài sự phục hồi của thị trường chứng khoán.

Trước khi tiến hành lấy lại sự quan tâm của nhà đầu tư vào tài sản chứng khoán, trái phiếu được bao trả, các thách thức bên ngoài nên được giải quyết và dữ liệu minh bạch hơn nên được chuẫn bị sẵn sàng bởi người khởi xướng. Nếu không giải quyết những thách thức này, khái niệm về chứng khoán hóa sẽ tiếp tục bị mờ nhạt đi mất.